天天投资理财

来源:天投网  作者:投资达人  时间:2017-10-24 16:10:47  浏览:568

 在美国买房、租房,对美国的房屋保险要有所了解。平时说的美国房屋保险,一般是指买房者为自己的房子购买的保险,这是最基本的保险。其实在美国租房子,租客也需要购买一个“租客保险”以保障自己财产的利益不受损失。房屋保险一般大致可以分成三部分:屋主保险、住户保险和地震/灾害保险。具体来看:

一般房屋保险的Coverage

1、Coverage A - Dwelling Coverage:房屋主体保险,保的是房屋结构。房贷公司一般都会要求屋主购买一定额度的Dwelling Coverage。如果是condo,则不包括外墙和公共区域。

2、Coverage B – Other Structure on Your Property: 这部分保险保额一般是主保险的10%。保护房屋主体以外,例如独立车库、独立工具间等建筑。

3、Coverage C- Personal Property/Contents: 这部分保险是保护由于灾害、盗窃等造成的保险人私人物品损害产生的损失。如果家里没有贵重家具什么的,一般买3万美元的应该就够了。

4、Coverage D- Loss of Use:当保险人由于房屋损害,不得不发生住宿、饮食等相关的费用时,由保险公司承担。很多保险你买了就有自带最低额度,比如1万美元,如果想要更多,就要自己加钱了,上限一般为主保险的20%。

5、Coverage E- Personal Liability Insurance: 居住期间由房屋造成他人损害并且被起诉所产生的法律纠纷等费用。例如有人在你的台阶上滑到,或者从楼梯上摔下来了,他们受伤后起诉你,判定是你的责任,保险公司就会出这个赔偿。这种买个几十万美元的coverage,一年也就10美元左右,比较这种事情发生的情况很少。6、Coverage F – Medical Payment coverage:居住期间由房屋造成他人损害但未被起诉的,伤者的医疗费用保险公司从这个coverage出,一般来说也有自带最低额度,比如1千美元。另外还有一些选项,需要自己仔细研究,比如:water backup and sum overflow只保下水道回流造成的房屋损失,并不管下水管破裂造成的损失。还有一个保险用词是风险 (Perils),指的是:在火灾或后果损失保险内包括的附加危险承保,乃保障投保人因爆炸、暴动和罢工、恶意破坏、飞机、汽车、碰损水管爆裂或「天然灾害」,如风灾、水灾及地震所造成的破坏。如果是open perils/all perils未列明风险、;相对应的是named peirls指定保险,也就是只保列出来的情况。

购买哪种类型的保险?

Single Family House-需要购买HO-3 policy。Town House需要购买HO-3 policy。有的银行还要求提供Master Insurance。Master insurance的信息可以从Homeowners Association获得。Condo: 一般情况下贷款银行要求提供HO-6 policy(贷款银行要求Coverage至少为房屋评估价格Appraisal value的20%。)以及Master Insurance。MasterInsurance可以从Condominium Association获得。如果Condo的Master Insurance除公共区域外还包含房屋内部的保险,就不需要再单独购买HO-6 policy。购买多少保险额(Dwelling Coverage)合适?

1、HO-3 policy: 在Appraisal Report 的Cost Approach中有一栏叫Total Estimate of Cost-New,就是估计重建这个房子要多少钱。贷款银行要求的保险额度是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那个,我们建议根据Total Estimate of Cost-New购买。 有些保险公司还会提供120%,125%, 150%,甚至Guaranteed的ReplacementCost Coverage或者叫20%, 25%, 50%的Extended Dwelling Coverage 等,这个Replacement Cost 和 Cost to rebuild New 是一个意思。 譬如在150% ReplacementCost Coverage的情况下, 你购买$200,000的Dwelling Coverage实际最大赔款额是$300,000,这种操作很多时候可以节省一些保险费。

2、HO-6 policy : 贷款银行要求Dwelling Coverage至少为房屋评估价格 (Appraisalvalue)的20%。

3、无论是何种保险,Deductible amount 不得超过Dwelling Coverage的5%。如何买房屋保险便宜一点?

1、提高自付费Deductible,可以减低房屋保险费。2、减低保险额,

3、房险车险用一家

4、老客户问问保险公司有无折扣,比如五年以上的客户。

5、提高房屋安全性,例如安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm),可能会有折扣。

投资房、自住房?房屋保险的不同
1.投资房保险侧重不同由于不是房主本人居住,房主自身的物品很少,所以Coverage C –Personal Content将变得很少, 而Coverage D-Loss of Use也将变为Loss of rent,用来赔偿租户由于房屋损害,不得不发生住宿、饮食等相关的费用,一般可至24个月的租金。另外,Coverage E and Coverage F 也会有所提高,因为租户通常不会像房主一样对房屋细心照料,所以发生伤害的几率更大
2.自住房屋的保险通常比投资房便宜,但切记不要省这部分钱,
因为一旦发生事故,保险公司很可能拒绝赔偿。
3.如果房屋从自用转为投资,一定要向保险公司做相应保险变更,否则当事故发生时,保险公司很可能拒绝赔偿。
4、其他需要注意问题:
1) 如果有Escrow Account, HO-3 policy会被贷款银行按月收取并存入EscrowAccount, 然后每年由贷款银行支付给保险公司。 HO-6 policy一般不会被Escrow,需要借款人自己支付。2) 根据房屋所在地区不同,有些还需要提供额外的地震险(Earthquake)、洪水(Flood)保险等给贷款银行。如贷款银行会根据Flood Cert来确定房子是不是在FloodZone从而确定是不是需要Flood Insurance。
如何索赔?

及时、详细、有证据1、屋主在房屋损失发生之后的60天内一定要申报,并填写“损失证明”交保险公司2、所有财产损失都要折价(购买重置成本保险的除外)。3、如保险公司经营作风恶劣,不按法规及合约规定理赔,投保人应将整个事件的缘由记下来,保存好与保险公司沟通的信件副本,以便找律师控告保险公司。美国房屋保险的索赔时限房屋保险索赔的时限如下:

1、在事件发生60天之内向保险公司送交“损失证明表”;

2、在保险公司发出估价通知之后20天之内选好估价员;

3、如果对保险公司的理赔有异议,必须在损失发生之后的12个月内提出诉讼;

4、空置的建筑物在损失发生时投保时间未满60天的,保险公司将不予理赔。为什么租客要买租客保险?房东的房屋保险不能保租客的财物,其保护范围仅限于房主自己的房子。也就是说,如果租客在出租屋里的东西被偷了,房东是不负责任的。而租客购买了租客保险,就可以享受自己物品失窃,人为或自然灾害造成的财产损失。一般如果只买最低金额,和车险一起买,一般租客保险每月大概10美元左右。 

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