天天投资理财

来源:天投网  作者:投资达人  时间:2019-03-01 16:03:15  浏览:110

第一个问题:“我能不能贷款?”

商业贷款基础要求:

借款人年龄在 18-65 周岁

必备贷款备件:

1) 沪籍人士提供身份证、户口簿或户籍证明,婚姻证明,未成年子女出生证明(若有);

2) 外地户籍人士提供身份证、户口簿或户籍证明,婚姻证明,未成年子女出生证明(若有),网签日期前 63 个月内正常缴纳满 60 个月的社保单或者个税单(补缴不算在内);

3) 境外人士、港澳台居民需提供身份证件、就业证明、在沪至购房之日已连续满 1 年的本市劳动合同及对应的个税单或社保单。

借款人必须有稳定合法的经济收入,能够提供相应的收入和资产证明。

1) 收入证明由借款人所在的工作单位出具,加盖公司公章(或人事章);

2) 个体户、私营企业、民营借款人可提供近三个月税票或审计过的财报和营业执照复印件;

3) 若流水与收入不匹配,即流水不足以覆盖月供的 2 倍,可提供其它有价资产证明,如房屋,存款,理财,股票,基金等。

具有完全民事行为能力的自然人,无不良信用记录(原则上 2 年内连 3 累 6 禁入,具体以各家银行贷款中征信要求为准)

与业主签定有效的购房合同或购房协议

支付了规定比例的首付款

公积金贷款准入条件:

在沪缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)

在办理贷款前,已连续缴存住房公积金不少于 6 个月

在办理贷款前,夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款

注意:触发下列条件限贷公积金贷款

1) 家庭名下在沪已有一套住房且人均住房面积大于 36.7 平方米;

2) 家庭名下在沪有 2 套(含)以上住房;

3) 家庭名下在沪有公积金贷款在还或有 2 次(含)以上公积金贷款记录。

第二个问题:“能贷多少钱、多少年?”

首先了解一个概念—“认房认贷”,“认房认贷”是指在判定房子是否为首套时,既要看借款人在本市名下是否有房产,也要看借款人是否有过贷款记录。

银行审批贷款认定主贷人套数以及对于首套/二套的首付比例及利率标准:

借款人家庭名下在沪无住房的,且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的,本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行,首付款比例不低于 35%。

对在沪已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的(不论是否结清),为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的按二套房贷款政策执行,若购入普通住房的,其首付款比例不低于 50%;若购入非普通自住房的,其首付比例不低于 70%。

贷款的房屋认定:

首套认定:

1) 商业贷款:家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录,在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除;

2) 组合贷款:家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录,在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除。

二套认定:

1) 商业贷款:家庭名下在沪有一套住房或名下有一套住房贷款记录,无论是否结清(在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套可剔除);

2) 组合贷款:家庭名下在沪有一套住房且人均住房面积≤36.7 平方米或名下有一套住房贷款记录,无论是否结清(在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除)。

注:

组合贷款时若在沪有公积金贷款未结清,则公积金限贷。

全国范围内凡有过住房贷款记录,即使已经结清,依然计入套数认定。

已经备案过的动迁协议、网签合同计入套数认定。

贷款额度:

商业贷款部分,贷款额度的影响因素有:

收入证明必须是月还款额的两倍,银行流水等需要单倍到双倍之间覆盖月还款额,而且其它在还贷款要记入负债的。

公积金贷款部分,贷款额度的影响因素有:

1)不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存金额的倍数(住房公积金账户余额的 30 倍、补充公积金账户余额的 10 倍)确定的贷款限额;

2)不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额;

3)不高于按照家庭还款能力确定的贷款限额;计算公式为:借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×还款能力比例(40%)×12 个月×贷款年限;

4)不高于最高贷款额度。

贷款年限:

商业贷款的贷款年限:

与房龄有关:

1) 一般要求房龄在 30 年内

2) 最长贷款年限计算:贷款年限+房龄<50 年

注:各银行间有差异,如:工商银行和建设银行的最长贷款年限计算方式为“70 年-房龄”(孰低原则)。

与借款人年龄有关:

1) 一般可至男性 65 周岁,女性 60 周岁;

2) 最长贷款年限计算:贷款年限+借款人年龄<70 周岁。

最长不超过 30 年(商业用房最长贷款年限 10 年)

以上三点同时满足,以贷款年限短的为准。

公积金贷款的贷款年限:

新房:最长贷款期限≤30 年

二手房:

按房龄计算:

房龄5年内,可贷年限30年;

房龄5-20年,可贷年限35年-房龄;

房龄20年以上,可贷年限15年;

按主贷人年龄计算:

男性:可贷年限= 65周岁-实际年龄;

女性:60周岁-实际年龄;

注:“房龄”与“年龄”的计算结果,采取孰低原则。

综上所述,想要知道自己能贷款多久以及多少?需要首先确定自己的贷款种类,再确定是否是首贷,也就是首付比例,再次按照个人贷款条件估算是否可以满足。

其它贷款知识

央行现行的贷款基准利率:

5年以上贷款基准利率(%):4.90;

5年以上公积金贷款基准利率(%):3.25;

征信

征信是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立信用档案,依法采集、客观记录其信用信息,并依法对外提供信用信息服务的一种活动,它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。

查询征信报告可以通过以下两种方式:

柜台和自助查询机查询;

网上查询;

工资流水

工资卡打印出来、体现交易往来信息的,有“工资”字样或者有正常的固定收入的流水。银行的工资流水单是证明借款人每月有正常的固定收入和按时扣贷款的保证,主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债能力。办理贷款时借款人可以带工资卡、身份证至银行网点申请打印工资流水单。

收入证明

指单位出具的一张加盖单位公章(或人事章)的证明,证明月薪或者年薪多少,同时证明在该公司的在职时间,在办理贷款时证明其资质以及还款能力。

公积金还贷方式有:

等额本金还款法和等额本息还款法。

公积金的冲还贷方式有:

年冲和月冲。

年冲:是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额,一次性冲还贷款本金,并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后,每月的还款需要使用客户的自有资金,不使用公积金帐户里的钱。若是组合贷款,则优先冲还公积金本金部分。时间点:每年的 4 月或 9 月

月冲:是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时,委托人应及时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息,而且还可以冲商业性的贷款本息。

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