天天投资理财

来源:天投网  作者:投资达人  时间:2017-07-17 10:07:51  浏览:2759

美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式,其股票一般都在证券交易所或市场(纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场)进行自由交易。

REITs通过在股票市场发行股票(IPO或增发)募集资金后,持有和管理房地产资产,投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产,并可以在股票市场进行交易,获得资本利得和流动性。

REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。与其他上市公司一样,REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。大部分REITs是从私人房地产企业转化而来。原私人房地产企业的所有者一般成为上市REITs的高级管理层,其持有股份也转化为REITs股票。这种转制过程便于对房地产的专业管理和建立有效的激励机制。

所有权测试中的“百人原则”和“五人原则”旨在保证REITs股权的分散性,从而保护散户的利益。分配测试限制了REITs对其现金流的自由支配权,旨在缓解代理问题,避免REITs截留大量留存收益用于自身发展,迫使其进行债务融资或配股融资,以增强市场对REITs的监督。

REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品;权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。 

优点:

房地产商与REITs组建经营性合伙企业进行房地产经营,可以享受多重收益。

第一,REITs提供了稳定的收益和税收优惠。在UPREIT结构和DOWNREIT结构中,房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人,并换取出资受益凭证——“经营性合伙单位”。房地产所有者成为有限责任合伙人之后,可以按照自己持有“经营性合伙单位”的多少,与REITs的股东一样,定期收取稳定的现金收入(主要是房地产租金收入)。

根据税法规定,房地产所有者的出资和换取“经营性合伙单位”的行为不涉及税收问题,房地产所有者并不因此行为纳税。他们可以在一段时间后,把“经营性合伙单位”转换成现金或REIT股票。这时,他们必须对房地产的“内含收益”(built-in gain)纳税。因此,对于房地产所有者来说,与REITs组建UPREIT和DOWNREIT结构的经营性合伙企业是非常合算的事,这有助于延迟对“内含收益”的纳税。特别是当房地产所有者已经持有房地产多年,房地产已经大大升值,即具有大量“内含收益”时,这种延迟纳税的效果就更加明显。在极端情况下,如果有限责任合伙人持有“经营性合伙单位”直至去世,那么他就不需要对房地产的“内含收益”纳税。

第二,REITs提供了良好的流动性和分散风险机制。房地产所有者在出资换取“经营性合伙单位”时,同时也获得了一种“看涨期权”:在一定时间(通常是1年)后,按照商定的比例用“经营性合伙单位”换取现金或REIT股票。1 当有限责任合伙人行使这一期权时,就能改变自己的投资组合,做到多样化投资;同时增加资产的流动性,并获取REIT股票(在换取REIT股票的情况下)升值收益。

REITS为房地产商提供了良好的融资渠道

对于房地产所有者来说,REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。REITs使房地产开发商能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金,投资于其他开发项目,促进了房地产业和房地产金融市场的发展。REITs提供了股权和债权两种融资渠道。

第一,股权融资。REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。在REITs推出以前,房地产融资对象主要是机构投资者,而且房地产的种类也有限。但是REITs不同,它通过发行股票,具有集聚大量散户投资者资金的功能,有助于提高房地产市场的流动性和效率。

第二,债权融资。美国对REITs进行债权融资没有比例限制。

股票购买者(投资者)获得益处,REITs股票收益率相对较高

REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因:

第一,股利支付比例高。由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配,因此,REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看,REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些,年收益率为10%~17%。

第二,REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入,因此REITs的股利较为稳定,波动性小。尽管REITs的股票价格也受到市场力量的影响,但是基于稳定的租金收入,因此股票价格波动也较小。由于租金水平一般随通货膨胀的变动而调整,因此,相对固定收益证券而言,REITs股票具有对抗通货膨胀的保值功能。

第三,税收优惠。对于投资者来说,税收优惠包括两个方面。一方面,REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs属于利润传递机构,REITs经营利润大部分转移给REITs股东,因此,REITs在公司层面是免征公司所得税的,这对于投资者来说具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利时具有递延纳税功能,这也是许多投资者投资REITs股票的主要原因之一。

REITs股票的风险相对较低

从历史数据来看,与美国主要股票指数相比,REITs股票具有高收益、低风险的特征。如图5-1所示,在1971年12月31日至2002年12月31日期间,权益型REITs的收益率为12.35%,超过道琼平均工业指数(7.25%)、纳斯达克综合指数(7.79%)和标准普尔500指数(10.68%);同时,其风险(13.46%)却远远低于这三种股票指数。 

不过,REITs股票作为一种金融产品,仍然存在相关风险。一般说来,投资者购买REITs股票面临以下风险:

1. 市场风险。上市交易的REITs股票价格同样受到供求关系、利率和房地产市场状况等因素的影响。投资者交易REITs股票时,面临“高买低卖”的风险。利率的大幅度波动可能影响REITs股票作为金融投资工具的吸引力的大小。房地产业及其相关产业现状和前景、总体经济现状和前景均会影响REITs租金收入的稳定性和REITs股价,从而影响REITs的收益性。

2. 管理风险。房地产管理公司的专业性和经验丰富程度影响其管理REITs房地产的绩效。美国法律允许REITs进行债务融资,这就意味着利息支出。因此债务融资比例的高低也影响REITs股票的收益性。

3. 房地产质量下降风险。与一般的金融产品不同,REITs股票基于有形资产。除了一般的折旧以外,有形资产可能因人为或非人为的因素而遭到损坏。购入房地产质量的高低以及经营期间质量的变化,影响REITs收益的可持续性和稳定性。

4. 法律和政策风险。法律和税收政策的变化影响房地产价格,从而影响REITs股票的收益性。如果REITs投资于国外房地产,那么外国的汇率政策、税收政策、会计制度、宏观经济政策和政治环境都会影响到该国房地产价格,从而影响REITs的收益性。

尽管REITs股票存在上述风险,但是由于其具有下列优势,上述风险被大大降低。

1. 专业化管理。REITs对房地产进行专业化管理,这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上,REITs具有基金产品的特点。20世纪90年代以前,大部分公开上市的REITs是由独立的第三方对REITs持有的房地产进行管理。这些第三方管理公司一般与REITs的发起人共同拥有所管理的房地产,这就容易产生利益冲突。目前几乎所有的REITs都是自己管理房地产,这大大减少了上述利益冲突,REITs在管理时更注重业绩。专业化管理在降低管理风险的同时提高了投资收益。

2. 投资风险分散化。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合,比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产,从而投资风险更为分散。REITs一般采取两种投资策略。一种是在一个特定的房地产类型(例如公寓、写字搂或购物中心等)中进行多项房地产投资;另外一种是在一个特定地区进行多种类型的房地产投资。REITs通过公开发行股份可以募集大量资金,足以购买任何面积和类型的房地产,这样REITs在选择房地产类型时具有更大的选择范围,便于投资组合的优化。

3. 独立的监督。大部分REITs是属于公募性质的投资机构,因此受到第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。另外,随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场,公众获得的信息也越来越多,REITs运作的透明度越来越高。

REITs股票的流动性相对较强

公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此,相对于传统的房地产实业投资而言,REITs股票的流动性相对较强。

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