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来源:天投网  作者:投资达人  时间:2019-08-01 10:08:02  浏览:55

什么是委贷

一直以来,房地产行业的融资方式主要分为银行开发贷融资、股权融资、企业信用债券融资、非标融资、海外债融资。其中,委贷就属于非标融资里面的常用套路。所谓“非标融资”。而“非标”,就是非标准的,对应于公开上市发行的债券属于“标准融资”,“非标融资”就是不公开发行,小范围内发行的债券融资。

根据中国人民银行《贷款通则》里面说的,委托贷款是由政府部门、企事业单位、个人等提供委托资金,由金融机构(受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。受托金融机构只负责代为发放,监督使用并协助收回,从中只收取手续费,不承担任何形式的贷款风险。在委托贷款中,涉及的委托贷款利率是由委托双方自行商定,最高不能超过人民银行规定的同期贷款利率和上浮幅度。

说得再直白一点,委贷就是个人、企业之间的资金拆借,委托银行这样的金融机构,把资金顺利的借给借款人。在这里,银行只是承担一个中介的角色,不承担任何风险,只收取一定比例的通道费用。

委贷的意义

在法律上来说,没有金融牌照的非金融企业,互相之间借贷是不受法律保护的。依据是最高人民法院1996年颁布的《关于企业借贷合同借款方逾期不归还借款应知如何处理问题的批复》中说:“企业借贷合同违反有关金融法规,属于无效合同。”换句话说,在以前两个非金融企业之间的借贷,不受法律保护,借出去的钱可能就是“白给”。

直到这两年,民间借贷爆雷事件频发,特别是此前温州这类民间资本发达的地方,大家几乎都是互相借钱周转,爆起雷来那更是不得了。为了处理大量的民间借贷纠纷,最高法后来又颁布了新规,认定借款合同有效。

虽然,目前法律上已经开始保护非金企业间的借贷合同,但是在实操中,一旦借款方出现逾期,贷款方的权益依然会受到较大的侵害。能够追回本金就已经不错了,还想要利息?不存在的,大多数时候,那些爆雷了的民间借贷,利息基本是追不回了,能拿回本金已经是祖宗保佑了。在能拿回本金的情况下,依然相当于“白给”对方资金,自己一分未赚(利息就是赚的钱)。

这个时候,银行的作用就体现了。因为银行可以帮助委托人做风险控制,借款人的押品可以交给银行抵押,一旦爆雷就由银行处置,处置后的资金还给委托人。而银行作为一个中间人,只收取一点点的通道手续费。委托人通过银行,可以把自己的资金风险降低,安全性有了保障。而银行,同样只承担一个牵线搭桥的作用,收取一点点“茶水费”,增加自身业务收入。借款人,可以顺利拿到自己迫切需要的资金。可以说,委贷是三全其美,各取所需。

对房企来说委贷的优势

对于房企来说,委贷曾经是贼便宜、贼好用的一种融资手段。通常来说,委托人的资金利息普遍会低于银行同期利息,特别是那些手上有大量富余资金的企业(比如险资、国企、事业单位),没地方投资,放进银行吃存款利息显然划不来,急于寻找相对安全、收益高的投资渠道是他们的迫切诉求。所以他们的贷款利息较低,普遍年化在6%~10%左右,深受房地产企业的喜爱。

而另一方面,委贷对于借款人的资金用途,实际上没有明确的限制,只要按期还利息和本金就可以了。借款人可以自由支配和使用这笔资金,甚至可以把委贷当做一个资金池使用,搭配银行授信,可以不断在资金池里面,利用母公司和子公司间互相拆借滚动,把资金池越滚越大。

最后,委贷可以说是最简单、粗暴的一种贷款形式,审批流程不复杂,条件要求简单,只需要有相应的抵押物就可以了。相比于开发贷的“432”取得开发四证、自有资金投入30%、房地产开发二级资质的严格条件,而且即使达到了这些条件,还要受到银行开发贷放款速度、放款额度的限制,就非常麻烦。委贷就没有这些,放款速度快,效率奇高。

正是由于委贷拥有这些优势,即使当前国家对于房地产资金的监管越来越严,条件越来约苛刻,资金成本越来越高(现在委贷基本都要15%以上的年化利息)。但是为了满足房企自身扩张规模的需要,房企们仍然乐意去借这样的资金。

委贷在房地产开发实际中的运用

由于委贷资金的主要来源是委托人,而不是银行类的金融机构,委托人与借款人也不存在关联关系。所以事实上,市场上大量的影子银行就把委贷当作其资金输出的重要通道。像市场上常见的信托、基金、银行理财、民间借贷等,都属于影子银行。

实际中最常用的操作方式是信托贷款。信托公司就是受托人,属于中间方,信托公司发起一项针对房地产项目的资管计划,发到市场上给有实力的企业和个人购买。那些购买了资管计划项目的买家就是委托人,委托信托公司进行风险控制,保证自己的投资安全。信托公司再根据委托人的委托,相应的控制贷款人的项目,保证资金安全。

除了信托以外,银行也可以通过理财产品来进行委贷的发放。银行通过发放一款针对某房地产项目的理财产品,让市场上的投资人购买,当募集够足够的资金之后,就以委贷的形式发放给房企。银行理财委贷的优势是,银行的公信力强,网点多,能短时间内募集各种社会上的闲散资金,积少成多,从而完成委贷的发放。

还有房地产开发中,由于房企的规模较小,资质评级较低,没办法融到相对便宜的钱,这个时候一家资质评级贼高的国有企业,一直是该房企的重要合作伙伴。这个时候,银行拉着房企找到该国企,给其放出一笔贷款,要求国企把资金通过业务方式洗一轮再转借给该房企。

某房企老板朋友多,能量大,能够号召大量的小老板投资他的项目。小老板们也纷纷看好这个项目,这个时候纷纷出资成立私募股权基金。把钱凑到一起,找到银行,要求把资金放给某房企。这种民间借贷也是用委贷的形式放出的。

委贷的风险

通常来说,委贷由于不管贷款方后续的资金用途,可以由借款方自由支配使用,所以是存在很大风险的。主要的风险点就是,开发商挪用资金,从委贷的A项目,挪去了B项目。最后B项目爆雷,穿透到A项目来,银行的风控即使能做好A项目,但却不能抵挡资金穿透,从而导致AB两个项目一起爆雷。

另一个风险就是,由于房地产开发的利息高,资本的逐利性会导致大量的热钱流入房地产,推高地价和房价,导致楼市过热,水分过大。这种情况会导致,金融的系统性风险。

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