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来源:天投网  作者:投资达人  时间:2019-12-13 09:12:27  浏览:77

从今年5月份开始,很多融资渠道基本上是处于一个不能增长或停滞状态,房企未来也面临很大的再融资的风险。今年上半年在海外发债的渠道也收紧,除了一年内再融资的用途之外,其他的也不能再有一个新的增量,所以很多方面都带来了很大的压力。

自“23号文”开始限制银行和信托融资后,银行贷款、信托、海外债等传统渠道受监管影响最大;资产证券化、海外股权融资等受政策收紧影响较小,目前还能够承接部分融资需求,但规模有限。预计到2020年,房地产市场资金面仍然偏紧,房企融资形势依然严峻。

预计在调控不放松的情况下,非标融资规模将继续萎缩,其中受影响最大的当属中小房企;而近年来资产证券化、RIETs由于有政策层面的支持,将渐渐成为房企融资的重要手段,规模也会因此得到提升。

那么,房企融资哪家强?根据9月发布的《中国房地产融资能力榜TOP20》,稳居前三的是恒大、碧桂园、万科。上述三家房企近三年来的发债总额为1275.8亿元、485.7亿元、348亿元。还有截至今年上半年,万科到期末持有货币资金1438.7亿元;恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为2880.2亿元;碧桂园拥有可动用现金余额2228.4亿元。

除了大房企之外,许多中小房企也在积极减轻负债,想尽办法融资。10月24日晚间,大悦城控股发布公告,近期其控股子公司与多家银行组成的银团签署了8亿美元的融资协议。此次是大悦城控股首次亮相银团市场,意欲借此分散授信风险,加强银行合作,未来亦有望通过这种方式降低整体融资成本。

目前,由于楼市降温,不少房企收回触角,更多考虑布局一二线热点城市,但这些城市的地价基本不会下降,拿地门槛相对较高。有些房企便采用合作拿地的方式来分担风险、减少资金占用、加快资金周转。现在越来越多的房企采取这种联合拿地的方式,如被京投、远洋、龙湖、保利、首开5家企业联合竞得的北京重量级地块——门头沟潭柘寺地块。房企联合体的身影也越来越多的出现在在上海、深圳、厦门等热点城市的土拍市场上。未来,以股权合作的方式联合拿地乃至开发,房企之间“抱团取暖”将成常态。

2019年上半年,房地产企业发行的美元债已达400亿美元左右,为去年全年发行量525亿美元的近八成。信托渠道受阻后,有更多的企业转而加入发债大军。对于满足“432”要求的项目,银行贷款依然还是成本最低的融资方式。此外,从今年6月开始,房企股权融资呈明显增加趋势,方式主要包括境内再融资和海外配股融资,通过出让股权来进行融资也成为了不少房企的选择。

此外,不同体量的房企,融资成本的差异也逐渐拉开。今年1-8月有机构对国内40家典型房企共133笔融资进行分析,其最高利率达15.5%,最低利率仅有0.1%。其中公司债融资利率最高、发行笔数最多,包含有不少利率9%以上的美元债;另一方面,公司债利率波动也较大,部分企业利率能够低于5%,利率低的企业主要是国企、央企以及规模房企,包括万科、招商蛇口、阳光城、雅居乐等。

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