天天投资理财

来源:天投网  作者:投资达人  时间:2020-09-03 09:09:55  浏览:21

买房也是一件人生大事,贷款买房是我们大多数人都会经历的事情,可多数人都不了解这其中隐藏的学问。

小佟即将24岁,父母打算给他买套房作礼物。几经寻觅,最近看中一套一室一厅的次新房,总价200万元。但父母的付款方式却让小佟看不懂。

其实,小佟父母完全可以全款买房。但他做会计师的母亲却只肯出三成首付60万元,其余140万元让小佟贷款,却又声明:我们帮你还贷。140万元贷款中,公积金贷30万元,贷款利率4.5%,贷款期15年。商业贷款110万元,基准利率6.55%,贷款期30年。小佟算完这笔账,吓了一跳,总共还款258万余元,其中利息达118万元。小佟不解为何要这样贷款。

其实,贷款买房也能赚钱

小佟妈妈给他算了一笔账:首先是“鸡生蛋”。首付60万元后,再拿出140万元做“母鸡生蛋”,和家里其余的400万元一起购买信托产品,年收益率在10%,140万元一年收益14万元,正好够付贷款本息。8年左右,支付了当年的房贷本息后,还有结余,结余部分加入140万元本金继续购买信托产品,获取复利。

第二笔账是“蛋生鸡”——房租收益。这套一房一厅离小佟单位较远,将来做婚房也小了点,于是小佟妈妈打算把家里另外一套二室二厅的房子给小佟结婚用。一房一厅就是用于收租,目前每月租金至少4500元。拿出2000元让小佟和大学好友在单位附近合租一套二室一厅,还可结余2500元,一年总计3万元。

小佟妈妈如意算盘打得呱呱叫,但30年漫长的岁月里,万一投资收益没有理想的那么高怎么办?“只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了,再提前还贷也不迟。”小佟妈妈这么说。

还贷,按方式和时机算

为了减轻将来的支出压力,很多房贷者选择提前还贷。其实,有些情况的提前还贷并不划算。理财师说,在商业房贷中有等额本金还款和等额本息还款两种方式,像等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者,不必提前还款。因为等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民,提前还贷会大量挤占资金。此外,一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠,或者采用的是公积金贷款,这些利率都比较低,目前都是低于同期五年期定期存款利率。

利息,节省也有招数

数十上百万元的房贷,利息真是不少,你用本金投资收益付房贷,是一种本事;如果你能算得过银行,少付利息,也是本事。如果公积金利率低于房贷利率,房贷者在制订贷款方案时,应首先用足公积金贷款的额度,然后再选择商业贷款。

同样100万元房款,同样还20年,有人要支付79万元利息,有人则支付65万元利息。相差这么多,在于还款方式不同,前者采用等额本息还贷,后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变,还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同,利息逐月递减,月还款数呈先高后低,逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者,应选择等额本金的还款方式。

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