天天投资理财

来源:天投网  作者:投资达人  时间:2020-12-28 11:12:24  浏览:33

2014年商业银行为首的金融企业向市场大规模推出不良资产,吸引大量投资者进场竞逐,国内不良资产行业第二次发展周期宣告到来。与1999年开始的以政策性剥离四大行不良贷款肇始的第一个行业周期相比,笔者感觉,这次的市场形势起码有这几个特点:首先,金融企业出让不良资产的程序合规性显著强化;其次,一级市场出让价格连年升高;其三,大部分一线城市的不动产价格从2016年前后开始滞涨,不良资产价值上涨最重要的引擎熄火。

不良资产是投资与法律深度纠缠的行业,律师界近水楼台先得月,从投资和提供法律服务两个方面获益颇丰。但是,不良资产这次的周期明显出现利润空间缩小的趋势,使得在选购项目上对专业能力和眼光提出了更高的要求。

一、不良资产的内涵

(一)基本概念

不良资产:市场对企业因交易对手逾期履行金钱债务而形成的债权资产及其衍生物权资产的一种通俗说法。

资产包:一定规模的不良资产(通常3户/项以上)批量出让的组成单位。

户:单个债权关系与其担保权利组成的资产单位。

(二)基本类型

1、债权。市场上转让的不良债权主要来源于银行,银行贷款划分为五类:正常、关注、次级、可疑、损失,后三种为不良贷款,银行不良数额和不良率上升的时候,基于政策和市场的压力,会出售符合规定的不良债权。

2、非债权类资产。债权的抵质押物或者在债权处置后抵债的实物型或权利型财产。

(三)不良资产≠劣质资产

不良资产中含有大量有价值的房产、土地、股权、证券,即使是纯损失类债权也有可能在发掘财产线索之后收回款项。所以说,“只有不好的价格,没有不好的不良资产”。

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二、不良资产的来源

(一)一手市场出让方

1、金融企业

1.1 银行,包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行。

根据银监会《贷款风险分类指引》(银监法[2007]54号),贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类,后三类合称不良贷款。银行是不良资产最主要的供方,2016年至2018年三年年末,商业银行不良贷款余额依次分别为15122亿元、17057万亿元和20254万亿元[1],已经形成逐年上升态势的万亿级规模市场。

1.2非银金融企业,信托投资公司、财务公司、城市信用社、农村信用社、金融租赁公司以及银监会依法监督管理的其他国有及国有控股金融企业(金融资产管理公司除外)。

金融企业不良资产的受让方有限制,根据财政部和银监会共同发布的《金融企业不良资产批量转让管理办法》(财金【2016】6号)和银监会发布的《关于公布云南省、海南省、湖北省、福建省、山东省、广西壮族自治区、天津市地方资产管理公司名单的通知》(银监办便函[2017]702号),3户以上(含3户)需批量转让给持牌的资产管理公司。3户以下虽然原则上可以转让给社会投资者,但是就目前商业银行在一线大城市的转让情况看,一来3户以下出让的情况很少,二来金融企业从规避监管风险的角度考虑,3户以下也倾向转让给持牌的资产管理公司。因此,金融企业转让不良资产形成的市场也有一级市场之称。

2、非金机构

P2P、现金贷、小额贷款、消费金融等机构、企业应收账款、民间借贷债权人等。根据网上一些数据显示,仅就网贷形成的不良资产已经有上千亿级规模[2]。

(二)二手市场出让方

1、持牌资产管理公司(以下简称AMC):

2016年,银监会发布《关于适当调整地方资产管理公司有关政策的函》(银监办便函[2016]1738号),规定省级政府可以设立2家地方AMC,并且取消地方AMC不良资产不得对外转让的限制,至此,我国的AMC 体系形成了四大与地方两个系统并立的局面。之后银监会又继续公布了一些地级市AMC。

1.1 四大AMC: 信达、东方、华融、长城总公司及其分公司。

1.2 地方AMC

1.2.1 省一级地方AMC:比如广东省的粤财资产、广州资产。

1.2.2 个别地级市AMC:比如深圳市的招商平安

相对不良资产几万亿级的市场规模来讲,不管四大还是地方AMC自身的处置能力是相对有限的,出于盘活资金、快速实现利润的角度考虑,AMC对外转让不良资产的主观意愿还是比较强烈的, AMC的再转让形成了二手市场上不良资产最主要来源。

2、各种社会投资者

这部分二手市场成因比较复杂,有投资者由于快速回笼资金固定利润的需要再转让项目,也有一部分投资者投资失败,不得不甩卖项目。2016年下半年至今,不良资产投机风气日盛,投资者之间转让项目成交也挺活跃。

三、不良资产的收购

对于AMC来说,收购不良资产要从政治任务和市场任务两个维度来考量。由于AMC本身资金实力强大、资金成本低,被监管层要求“回归主业”后,收购不良资产的力度骤然加大,一手市场的出让价格随之水涨船高。

但对于广大社会投资者来说,出让价格高企,利润空间压缩,意味着对不良资产的甄选、评估和成本预测变得愈发重要,一个项目在选购阶段的判断在很大程度上决定了投资的成败。以下以社会投资者选购不良资产的为主线来分析从哪些角度来考察选择合适的资产。

(一)资金准备

除投资不良资产项目的基金公司外,小型的投资机构和个人一般采取自筹资金加杠杆的形式来进行收购,杠杆比例通常是劣后/优先=3/7,优先级资金一般约定不超过2年的使用期限。因此,不良资产的选购范围首先要圈定在资金能力承受范围内。

(二)核算成本

不良资产的投资成本主要分三块:资金成本、收购成本、处置成本。

1、资金成本(以常见的资金杠杆的形式为例)

1.1投资者自筹资金的成本。

1.2 优先级资金成本。最近2年深圳市场上为不良资产配资的优先级资金利息一般在12~18%/年左右,额外要求利润分成的情况也常见。

2、收购成本

社会投资者进入一级市场机会十分有限,AMC 的通道业务应运而生。在原来的通道业务中,合同可以约定,AMC收购社会投资者指定的金融企业资产包后定向转让给该投资者。现在,这种模式由于合规风险的暴露,很多AMC已经拒绝签订定向再转让的协议,转变为以社会投资者承诺一定价格“兜底”收购的形式,但仍然需要采用公开竞价方式。对投资者来说,由于其他竞争者的存在,收购价格存在进一步增长且结果难以预估的风险。

3、处置成本

法律处置是律师参与不良资产业务的主要内容,律师费是不良资产处置成本中重要组成部分。当然对于直接购买不良资产物业的投资者来讲,律师费或许可以省下来,但又可能产生物业重新包装、运营推广的成本。

处置周期关系到资金回笼的时间,资金成本与处置时间长短呈正比。

(三)预算利润

一个合适的项目,首先是与投资者的成本承受能力是匹配的,其次,则是预算的利润与投资目的相符。简单来讲,预计的利润=底层资产评估价值-成本。

底层资产是抵质押物和剩余债权的通称。

1.1房地产估值

目前,不良资产中涉及的房地产产权仍然是投资热点,不同性质、用途、功能的房地产价值评估方法都不一样,与有经验的房地产评估人员合作是必要的选择。

不良资产由于涉及法律关系纠纷,仅从市场价格一个维度来判断显然不够准确,一般应从以下三个纬度结合来预测一个相对符合未来处置结果的价值。

1.1.1房地产市场价格:总的来讲,地产中介公开的数据已经能够比较真实地反映商品房住宅尤其是刚需性商品房的市场价,但是商业地产、写字楼、土地价格的评估则需要比较专业的参考意见。

1.1.2房地产司法拍卖价格:司法拍卖价格相对现有市场价格有一定折价,直接从司法拍卖实现利润的投资方案对拍卖价格的预测准确度要求较高,但是,在前期收集分析出让信息的阶段,为了快速从海量信息中筛选匹配的项目,有经验的行业人士摸索出了一个简单粗暴的公式来计算拍卖价格——商品房住宅、商业地产、写字楼、工业厂房的拍卖价依次分别是市场价乘以80~90%、70~80%、60~70%、50~60%。这个公式,根据我自己的实践体验,有一定的普遍性参考意义。

1.1.3房地产升值空间:对于以投资房地产为目的的不良资产投资,利润主要在升值空间中体现。房地产快速上涨的暴利时代已经过去,相应地,通过快进快出的短抄方式投资房地产不良资产也在失去市场,房地产不良资产的投资价值需要通过一些重新包装、持有、培育来实现,因此对于升值空间的挖掘正在变得越来越重要。

1.2其他抵质押物估值:其他动产、股权等价值评估都可以参考房地产三维度。

1.3抵质押物不能覆盖的债权和纯信用债权实现价值的估值:说白一点,就是发掘财产线索,预计可催收到位的金额。这块价值的评估依赖于司法经验、查询手段、处置能力,是最讲究法律技术的领域。

(四)法律尽职调查

法律尽职调查的启动与资产评估往往是同时的,法律尽调的目前是厘清实现投资目的前面有哪些法律障碍,处理这些障碍有什么办法、花多少成本、耗多长时间,以协助投资方核算总成本。那么怎样才算够尽职?以下举例说明2个总体原则:

1、发现得了出让方知道的坑

案例:某债权,法院调解结案,调解书注明当事人达成协议如下(简述)——2015年X月X日前债权本息约6000万,二案件受理费17万;三上述一二条所欠款项须在2016年2月X日前归还,如不还,自2月X日起以本金5600万为基数按日万分之五计收利息;四保证人承担连带责任;五抵押物处置所得款以第一二条确认的金额优先受偿。后来债务人未还钱,进入强制执行,2017年6月,债权人准备转让债权。当时司法进展已经到准备拍卖抵押物阶段,预计2018年2月能完成拍卖,主要底层资产是个人名下别墅,估计拍卖价7000万可成交,但抵押物有其他多个案件查封中,其他查封案件标的总计超过2亿。

问题:抵押物拍卖后债权人能收回多少钱?

答案:6117万。利息部分不在抵押权受偿范围内,2018年2月抵押物拍卖时利息约2000万,该2000万只能与其他普通债权共同参与分配,估计分到100万左右。

后果:由于项目尽调时对调解书内容审查不够仔细,忽略了第五项内容,误以为全额受偿,收购价最后谈到5800万。投资方整个资金成本大约12%/年,债权转让大约2017年8月完成,半年处置期,仅资金成本一项就348万,如果被执行人无其他财产可供执行,这个投资基本可以肯定亏损。

2、发掘得了卖方也不知道的坑

案例:某银行债权,相同债务人2笔借款,一笔为流动贷款,第二笔为承兑汇票,债务人提供房产抵押,均逾期,起诉后一审判决——一偿还借款1000万;二偿还承兑汇票900万;三抵押物处置所得款优先偿还银行借款本息及实现债权费用。银行未上诉,而后公开出让债权,银行宣称债权本息1900万,抵押物充足,但多重查封。

问题:这个债权的享有抵押权的金额范围多少?

答案:优先权受偿范围究竟包不包含承兑汇票存在表达模糊。被执行人提出判决第三项的本意是优先权受偿范围仅包含借款而不含承兑汇票,该提议获得执行法官支持。

后果:银行的抵押合同对应的主债权合同是个综合授信合同,综合授信合同的主文仅表述了项下的流动资金借款具体条款见各个借款合同,但承兑汇票的合同中有手写条款注明是综合授信合同的附件,合同文字上前后不够一致的地方没有在审理中辨明,法院判项的内容表达也不够清晰,银行在收到判决后也没有及时指出。执行过程中,被执行人提出判决第三项的判意是优先权受偿范围仅包含借款而不含承兑汇票,该提议获得执行法官支持。

(五)定价谈判完成收购

前述核算成本、预算利润、法律尽调其实是同时进行,互相交叉的。基本上,完成上述三项工作,一个资产包与收购方是否匹配、收购价格上限多少,资金方案、处置方向就可以基本敲定了。剩下就是与出让方谈判,议定出让方式,完成收购手续。

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